Le diagnostic assainissement doit figurer au dossier des diagnostics immobiliers en cas de vente d’un bien possédant son propre système de traitement des eaux usées, qu’il s’agisse d’une fosse septique, d’une fosse toutes-eaux ou d’une micro-station d’épuration.
Mis en place en octobre 2000, ce diagnostic a pour objectif de s’assurer de la conformité réglementaire des raccordements aux réseaux d’eaux usées. Il est lié à la promulgation de la LEMA, la Loi sur l’Eau et les Milieux Aquatiques, destinée à aider la préservation des ressources en eau.
Il est estimé qu’environ 6 millions de logements en France possèdent un système d’assainissement non collectif (ANC). Le diagnostic assainissement permet de s’assurer d’une part que ces systèmes sont bien entretenus et fonctionnels, et d’autre part que les eaux usées ne sont pas directement rejetées dans la nature, négligence qui contribue à la contamination des nappes phréatiques et des cours d’eau.
Lors de la vente d’un bien immobilier, le propriétaire doit obligatoirement apporter une garantie aux acquéreurs quant à la conformité réglementaire du système de recueil et de traitement des eaux usées dont dispose le bien. C’est également un moyen pour le propriétaire lui-même de se protéger contre d’éventuelles poursuites pour vice caché.
Ce diagnostic existe sous deux formes : le « diagnostic d’assainissement collectif », dans le cas où le bien est raccordé à l’égout collectif, et le « diagnostic d’assainissement non collectif », dans le cas où le bien dispose de sa propre installation de recueil et de traitement des eaux usées.
Le diagnostic assainissement concerne principalement les maisons individuelles qui disposent d’une fosse septique, d’une fosse toutes-eaux ou encore d’une micro-station d’épuration. Il inclut également les filières alternatives de type filtres compacts ou filtres plantés.
S’il est tout à fait possible de faire établir ce diagnostic au moment de la constitution du DDT (dossier de diagnostics techniques), il peut être judicieux de le réaliser le plus tôt possible afin de disposer de suffisamment de temps pour réaliser les travaux éventuellement nécessaires et de rassurer les futurs acquéreurs.
Contrairement à d’autres diagnostics techniques, le diagnostic assainissement n’est pas effectué par un diagnostiqueur indépendant mais par le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC) rattaché à la commune où se trouve le bien. Le propriétaire du bien à contrôler doit donc se rapprocher du SPANC le plus plus proche, directement ou par le biais de la commune.
Le propriétaire est tenu de mettre à la disposition du diagnostiqueur du SPANC chargé de la visite de contrôle tous les documents relatifs à son système de traitement des eaux, notamment les certificats de conformité précédemment établis et son titre de propriété.
Le diagnostiqueur procède alors à l’examen du système de recueil et de traitement des eaux, s’assurant notamment du fonctionnement et de l’entretien de celui-ci. Il vérifie également le bon écoulement en sortie de filière, le niveau des boues, le respect des dernières prescriptions techniques. Il évalue aussi les éventuelles marques d’usure et les risques sanitaires potentiels.
Le diagnostiqueur établit ensuite un « état de l’installation d’assainissement non collectif », c’est-à-dire un rapport de visite rendant compte du diagnostic.
Si le rapport fait état de recommandations quant à l’entretien et à l’utilisation du système d’assainissement des eaux, ou d’une obligation de travaux, le propriétaire est tenu d’en prendre connaissance et de s’assurer qu’il respecte les conclusions du diagnostiqueur.
Si le diagnostic révèle une non-conformité réglementaire du système d’ANC, le propriétaire peut se voir dans l’obligation de réaliser des travaux visant à le mettre aux normes. Toutefois, s’il est dans l’incapacité de les réaliser, cela ne signifie pas nécessairement annulation de la vente.
En effet, l’acquéreur peut également accepter de procéder lui-même aux travaux après l’achat du bien, dispensant alors le vendeur de travaux. En cas d’achat d’un bien au système d’ANC non conforme, l’acquéreur dispose d’un an pour réaliser ces travaux.
Le diagnostic assainissement est valide pendant 3 ans. Le propriétaire doit s’assurer d’une part que le rapport de diagnostic en sa possession est toujours valide au moment de la signature de l’acte de vente, et d’autre part que le diagnostic est à son nom, afin d’être protégé par l’assurance RC pro du diagnostiqueur en cas de litige.
À la charge du propriétaire, le coût du diagnostic assainissement s’élève en moyenne à une centaine d’euros. Ceci dit, ce tarif, fixé par le SPANC, est purement indicatif et peut varier de 80 € à 180 € selon les communes.