En France, pour procéder à la vente ou à la location d’un bien immobilier, le propriétaire-vendeur ou propriétaire-bailleur a pour obligation de transmettre un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) comprenant différents diagnostics obligatoires.
Destinés à protéger les biens, l’environnement et surtout les acteurs d’une transaction immobilière, aussi bien les propriétaires que les acquéreurs et locataires, les diagnostics immobiliers sont devenus plus nombreux et plus précis au cours des dix dernières années.
Toutefois, en fonction des caractéristiques du bien (superficie, zone géographique, année de construction) et du type de transaction auquel vous souhaitez procéder (vente maison, vente appartement, location), la liste des diagnostics à fournir n’est pas la même.
Diagnostics obligatoires pour vente
Pour la vente d’un bien immobilier, le Dossier de Diagnostics Techniques peut inclure jusqu’à 9 diagnostics obligatoires :
- Loi Carrez – obligatoire pour les biens en copropriété
- Diagnostic termites – obligatoire dans les zones à risque déterminées par arrêté préfectoral
- Diagnostic amiante – obligatoire pour tout bâtiment au permis de construire antérieur au 1er juillet 1997
- Diagnostic plomb (ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)) – obligatoire pour tout bâtiment achevé avant le 1er janvier 1949
- Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) – obligatoire pour tout bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) – toujours obligatoire
- Diagnostic gaz – obligatoire pour tout logement avec une installation au gaz naturel de plus de 15 ans
- Diagnostic électricité – obligatoire pour tout logement avec des installations électriques de plus de 15 ans
- Diagnostic assainissement – obligatoire pour tout logement avec un système d’assainissement individuel
Pour s’assurer d’avoir un DDT en ordre, il convient de vérifier avant tout la date du permis de construire de son bien. À noter également que les diagnostics ne sont pas toujours les mêmes selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
Diagnostics immobiliers obligatoires pour vente maison individuelle
Permis de construire antérieur au 01/01/1949
Sont obligatoires :
- Diagnostic amiante avant vente
- DPE
- Diagnostic ERP
- Diagnostic plomb
- Diagnostic électricité
- Diagnostic assainissement si le logement possède un système d’assainissement individuel
Permis de construire entre 1949 et le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- Diagnostic amiante avant vente
- DPE
- Diagnostic ERP
- Diagnostic électricité
- Diagnostic assainissement si le logement possède un système d’assainissement individuel
Permis de construire délivré après le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- DPE
- Diagnostic ERP
- Diagnostic assainissement si le logement possède un système d’assainissement individuel
Diagnostics immobiliers obligatoires pour vente appartement
Permis de construire antérieur au 01/01/1949
Sont obligatoires :
- Diagnostic amiante avant vente
- DPE
- Loi Carrez
- Diagnostic ERP
- Diagnostic plomb
- Diagnostic électricité
Permis de construire entre 1949 et le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- Diagnostic amiante avant vente
- DPE
- Loi Carrez
- Diagnostic ERP
- Diagnostic électricité
Permis de construire délivré après le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- DPE
- Diagnostic ERP
- Loi Carrez
Diagnostics obligatoires pour location
Pour la location d’un bien immobilier, le Dossier de Diagnostics Techniques peut inclure lui aussi jusqu’à 9 diagnostics obligatoires :
- Diagnostic Surface Habitable (Loi Carrez – obligatoire pour les biens en copropriété – ou Loi Boutin)
- Diagnostic termites – obligatoire dans les zones à risque déterminées par arrêté préfectoral
- Diagnostic amiante – obligatoire pour tout bâtiment au permis de construire antérieur au 1er juillet 1997
- Diagnostic plomb (ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)) – obligatoire pour tout bâtiment achevé avant le 1er janvier 1949
- Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) – obligatoire pour tout bien situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) – toujours obligatoire
- Diagnostic gaz – obligatoire pour tout logement avec une installation au gaz naturel de plus de 15 ans
- Diagnostic électricité – obligatoire pour tout logement avec des installations électriques de plus de 15 ans
- Diagnostic assainissement – obligatoire pour tout logement avec un système d’assainissement individuel
Là encore, pour s’assurer d’avoir un DDT en ordre, il convient de vérifier la date du permis de construire de son bien. À noter également que les diagnostics ne sont pas toujours les mêmes selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement.
Diagnostics immobiliers obligatoires pour location maison individuelle
Permis de construire antérieur au 01/01/1949
Sont obligatoires :
- DPE location
- Diagnostic Surface Habitable
- Diagnostic ERP
- Diagnostic plomb
- Diagnostic électricité location (si installations électriques de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz location (si installation au gaz naturel de plus de 15 ans)
- Diagnostic assainissement si le logement possède un système d’assainissement individuel
Permis de construire entre 1949 et le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- DPE location
- Diagnostic Surface Habitable
- Diagnostic ERP
- Diagnostic électricité location (si installations électriques de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz location (si installation au gaz naturel de plus de 15 ans)
- Diagnostic assainissement si le logement possède un système d’assainissement individuel
Permis de construire délivré après le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- DPE location
- Diagnostic Surface Habitable
- Diagnostic ERP
- Diagnostic électricité location (si installations électriques de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz location (si installation au gaz naturel de plus de 15 ans)
- Diagnostic assainissement si le logement possède un système d’assainissement individuel
Diagnostics immobiliers obligatoires pour location appartement
Permis de construire antérieur au 01/01/1949
Sont obligatoires :
- DPE location
- Diagnostic Surface Habitable (Loi Boutin)
- Diagnostic ERP
- Diagnostic plomb
- DAPP
- Diagnostic électricité location (si installations électriques de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz location (si installation au gaz naturel de plus de 15 ans)
Permis de construire entre 1949 et le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- DPE location
- Diagnostic Surface Habitable (Loi Boutin)
- Diagnostic ERP
- DAPP
- Diagnostic électricité location (si installations électriques de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz location (si installation au gaz naturel de plus de 15 ans)
Permis de construire délivré après le 01/07/1997
Sont obligatoires :
- DPE location
- Diagnostic Surface Habitable (Loi Boutin)
- Diagnostic ERP
- Diagnostic électricité location (si installations électriques de plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz location (si installation au gaz naturel de plus de 15 ans)
Informations pratiques
Les éventuels diagnostics complémentaires à faire réaliser
- Diagnostic gaz (en cas d’installation au gaz naturel de plus de 15 ans)
- Diagnostic électricité (en cas d’installation électrique de plus de 15 ans)
- Diagnostic termites (si le bien est situé dans une zone déclarée à risque quant aux termites)
- Diagnostic de Performance Numérique (pour déterminer la qualité de la couverture Internet)
- Diagnostic État parasitaire (si le bien est situé dans une zone déclarée à risque quant aux insectes xylophages et champignons lignivores, c’est-à-dire qui attaquent le bois)
Qui réalise les diagnostics obligatoires ?
C’est au propriétaire ou au bailleur d’un bien qu’incombe la réalisation des diagnostics obligatoires.
Les diagnostics que l’on peut réaliser soi-même
Il est possible de procéder à certains diagnostics soi-même, par exemple le diagnostic ERP et le diagnostic Loi Carrez. Toutefois, cela peut être risqué car, en cas d’erreur, le propriétaire qui a fait son propre diagnostic peut s’exposer à des poursuites ou risquer de voir le prix de son bien renégocier par l’autre partie.
Il est donc plus prudent de faire réaliser tous ses diagnostics par un diagnostiqueur professionnel certifié : en cas d’erreur, l’assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur vous couvrira.
Les diagnostics à faire réaliser par un diagnostiqueur professionnel certifié
Certains diagnostics, tel que le diagnostic plomb et le diagnostic amiante, peuvent être dangereux à réaliser de par la nature du matériau recherché. Il est donc indispensable (et obligatoire) de faire appel à un diagnostic certifié et formé pour manipuler ces matériaux.
De même, le diagnostic gaz, le diagnostic électricité, le diagnostic termites, l’état parasitaire et le DPE sont impossibles à réaliser soi-même.
D’une manière plus générale, faire réaliser ses diagnostics par un diagnostiqueur professionnel certifié est la garantie d’un diagnostic conforme aux réglementations en vigueur et effectué avec le matériel et les précautions nécessaires à la sécurité des biens et des personnes. De plus, l’assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur vous couvre en cas d’erreur et en cas de litiges avec les futurs acquéreurs ou locataires du bien.
Quand faut-il faire réaliser ses diagnostics ?
Le Dossier de Diagnostics Techniques comportant les rapports de diagnostics obligatoires doit être transmis au plus tard le jour même de la signature de l’acte de vente ou du bail. Chaque diagnostic ayant une durée de validité qui lui est propre, il convient de faire attention à avoir en sa possession des diagnostics valides.
Dans certains cas, les futurs acquéreurs ou locataires souhaiteront prendre connaissance des rapports de diagnostics avant ou pendant la visite du bien. Il est donc judicieux de les faire réaliser dès votre projet de vente ou de location : vous serez plus serein, et vos acquéreurs ou locataires aussi.
Le seul cas particulier est le Diagnostic de Performance Énergétique puisque son résultat doit obligatoirement figurer dans les annonces proposant le bien à la vente ou à la location.
En cas de doute sur un diagnostic immobilier obligatoire, n’hésitez pas à consulter notre rubrique « Diagnostics Immobiliers ». Vous y retrouverez toutes les informations relatives à chaque diagnostic.