S’il n’est pas obligatoire, le diagnostic immobilier mérule peut toutefois être recommandé dans les zones à risque et dans certains cas particuliers. Ce diagnostic permet d’établir la présence ou l’absence de mérule, ce champignon qui dévore le bois, et d’en informer les futurs acquéreurs ou locataires du bien.
La mérule (parfois employé au masculin) est un champignon dit « lignivore », c’est-à-dire, littéralement, « qui se nourrit de bois ». La mérule peut prendre un aspect cotonneux blanc ou gris, un peu comme une toile d’araignée, mais il peut aussi prendre une teinte plus brune ou orangée selon son stade d’évolution.
La mérule apparaît dans les zones où le climat est tempéré, et elle se plaît dans les milieux humides, sombres et confinés. Si ces conditions sont réunies, elle peut se propager très rapidement (jusqu’à 2 cm par jour !) et entraîner une fragilisation du bois.
À la recherche d’humidité, la mérule développe des racines et des ramifications pouvant devenir très longues. Celles-ci endommagent alors le bois de l’intérieur, et plus particulièrement la cellulose, au fur et à mesure de leur croissance. Le bois devient alors plus fragile et plus sec, et finit par entièrement se fissurer. Dans un logement, cela peut se révéler très dangereux, surtout lorsque la mérule s’attaque à la charpente ou aux escaliers.
Elle présente également un risque sanitaire, puisque ses spores peuvent causer allergies et autres problèmes respiratoires chez les occupants du logement.
Si le diagnostic immobilier mérule n’est pas obligatoire, il est vivement recommandé par les notaires traitant les actes de vente et les contrats de location des biens situés dans les zones à risque. Il peut également être judicieux de le faire réaliser si le logement n’a pas été habité et aéré depuis longtemps, ou s’il semble insalubre. De même, des traces d’humidité, des traces blanches ou orangées sur le bois, une odeur de champignon, un bois gondolé ou ramolli ou, au contraire, un bois trop bien isolé, sont autant de signes qu’il serait plus sage de faire réaliser ce diagnostic.
La loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose une plus grande vigilance en cas de vente d’un logement ou d’un bâtiment situé dans une zone touchée par la mérule. Cela concerne en tout plus de 2000 communes réparties sur 57 départements, principalement dans le nord et l’ouest de la France, et tout particulièrement le Finistère et Paris.
Dans ces zones à risque, identifiées par arrêté préfectoral, les propriétaires sont tenus d’informer la mairie de la présence éventuelle de mérule. Les propriétaires-vendeurs ont également pour obligation d’informer les acquéreurs de cet arrêté préfectoral, et ce même si leur bien ne présente aucun signe de présence de mérule.
Pour procéder à la recherche de ce champignon lignivore dans un bien, il existe deux options :
Le Constat de l’état parasitaire est souvent confondu avec le diagnostic termites en raison de l’appellation « État parasitaire relatif aux termites ». Ce diagnostic termites est obligatoire, mais il ne constitue qu’une partie de l’État parasitaire. En effet, outre la recherche de termites, l’État parasitaire peut inclure la recherche de mérule, d’autres champignons lignivores et d’insectes xylophages.
La deuxième option est de faire appel à un spécialiste mérule pour qu’il réalise un diagnostic portant exclusivement sur la recherche de ce champignon lignivore. Les structures en bois du bien sont alors examinées et, en cas de présence de champignon constatée, celui-ci est analysé pour déterminer s’il s’agit de mérule ou d’un autre champignon lignivore. Cette expertise permet avant tout de traiter un éventuel problème de mérule en amont et ainsi éviter des travaux lourds et coûteux. En effet, non diagnostiquée la mérule peut se propager subrepticement et entraîner des fragilités difficilement réparables dans le bois.
Le diagnostic mérule doit être effectué par un diagnostiqueur certifié par un organisme agréé tel que l’AFNOR, Dekra ou Veritas et formé aux parasites et champignons qui menacent l’intégrité structurelle du bois.
Après examen, le diagnostiqueur mérule établit un rapport de diagnostic mérule, qui protège le propriétaire-vendeur ou propriétaire-bailleur des poursuites pour vice caché. Pour bénéficier de l’assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur, il convient de faire établir le diagnostic à son nom et de s’assurer qu’il est toujours valide lors du passage chez le notaire.
La validité du diagnostic mérule n’est pas définie légalement. Toutefois, en cas de vente, il est conseillé de respecter la même durée de validité que pour un diagnostic termites, c’est-à-dire 6 mois.
Les diagnostiqueurs professionnels pratiquant des tarifs différents, le prix d’un diagnostic mérule peut varier selon la zone géographique où se situe le bien. D’autres facteurs, notamment la taille du logement et la date de construction du bâtiment, sont également à prendre en compte. En moyenne son coût varie de 150 € à 350 €.
