Depuis le 1er octobre 2020, le diagnostic géotechnique, ou étude de sol, est l’un des diagnostics à faire réaliser pour la vente d’un terrain à bâtir. Il a pour but de garantir la sécurité des biens et des personnes lors de la construction d’une maison individuelle. Mais de quoi s’agit-il exactement ?
L’étude géotechnique a été rendue obligatoire dans certaines zones géographiques par deux arrêtés parus au Journal officiel les 6 et 15 août 2020 dans le cadre de la loi Elan du 23 novembre 2018. Au 1er octobre 2020, l’étude des sols fait partie des diagnostics immobiliers à annexer au Dossier de diagnostic technique (DDT) dans le cadre de la vente d’un terrain nu constructible situé dans les zones dites « à risque ».
L’obligation de faire réaliser une étude des sols dépend avant tout de la zone géographique où se situe le terrain nu et du risque de mouvements de terrain différentiels auxquels sera exposé le bien à bâtir. Le risque est généralement plus élevé dans les zones à sols argileux.
Dans le cadre de la loi sur l’étude des sols, le territoire national a été découpé en 4 catégories de zones selon le niveau d’exposition au risque de mouvements de terrain : exposition forte, moyenne, faible ou sans objet.
Le territoire français comprend beaucoup de zones avec des terrains argileux, mais on estime que la Bretagne, les Alpes, la Corse, les Vosges, les Pyrénées et le Massif Central sont les régions les moins exposées à ces risques.
L’obligation de diagnostic géotechnique concerne uniquement les zones à exposition forte et moyenne au risque de mouvements de terrain différentiels, soit environ 48 % du territoire.
Il convient de contacter son notaire ou de vérifier une carte officielle en ligne pour savoir si le terrain à bâtir que l’on souhaite vendre se situe dans l’une de ces zones, et si le diagnostic géotechnique est donc obligatoire ou pas.
De même, il est préférable de vérifier si l’étude de sol est obligatoire pour un permis de construire. En effet, si elle est obligatoire pour une maison individuelle, elle ne l’est pas lorsque les travaux n’affectent pas la structure du bâtiment (fondations, écoulement des eaux, échanges thermiques entre le sol et le sous-sol). De même, elle ne concerne pas les travaux d’extension tels que la construction d’une véranda ou d’un garage dont la superficie n’excède pas 20 m².
Réalisée à la demande du propriétaire vendeur, l’étude des sols doit être conduite par un diagnostiqueur immobilier professionnel. Pour faire une étude géotechnique, il suffit donc de se rapprocher d’une agence de diagnostics immobiliers ou d’un diagnostiqueur indépendant.
Il est nécessaire de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel certifié dans le sens où c’est un analyse technique qui permet d’assurer la solidité de la maison à bâtir. En effet, ce diagnostic visant à déterminer la nature et les caractéristiques du terrain sur lequel va être bâti la future maison, il est indispensable qu’il soit fiable et réalisé sérieusement.
Le diagnostic géotechnique est devenu essentiel dans un contexte de changement climatique : en effet, les périodes de sécheresse et de réhydratation peuvent causer des sinistres importants (lézardes, fissures, infiltrations d’eau, tassement différentiel, etc.). Une bonne étude de terrain, notamment dans les zones argileuses, sujettes au phénomène de retrait et de gonflement du sol, permet d’anticiper ces problèmes et de construire des maisons plus pérennes.
Enfin, un diagnostic géotechnique réalisé par un diagnostiqueur professionnel permet à l’acquéreur potentiel de connaître la nature des sols du terrain qu’il souhaite acheter, et ainsi de faire son choix en toute connaissance de cause. Par la suite, elle permet également à l’entreprise en charge de la construction de la maison d’adapter les techniques et matériaux utilisés et de s’assurer que l’ouvrage sera stable malgré les éventuels mouvements différentiels du terrain.
Il existe deux types d’études de sol :
Dans le cas de la vente d’un terrain à bâtir situé dans une zone à sols argileux, le propriétaire vendeur doit fournir à l’acquéreur une étude de sol préalable. Cette étude permet de déterminer les éventuels risques géotechniques du terrain en question et de définir les principes de construction qui seront appliqués.
Dans le cas où l’acquéreur souhaite entreprendre des travaux de construction, notamment pour une maison individuelle, sur un terrain situé dans une zone à sols argileux, le propriétaire du terrain doit fournir à l’entreprise de construction une étude de sol de conception. Les caractéristiques du bien à bâtir sont alors prises en compte et les techniques de construction sont adaptées aux particularités du terrain. En l’absence d’étude de sol de conception, le constructeur doit respecter les techniques de construction déterminées par voie réglementaire.
Hors accords particuliers entre le vendeur et l’acquéreur, voire entre le vendeur et l’agence immobilière ayant servi d’intermédiaire, le diagnostic étude des sols, tout comme les autres diagnostics obligatoires, est à la charge du propriétaire vendeur.
Parmi les autres diagnostics à fournir lors de la vente d’un terrain, on peut citer le diagnostic termites (ou État parasitaire), le diagnostic ERP (État des risques et pollutions, anciennement ERNMT) et le diagnostic assainissement. À noter que certains de ces diagnostics ne sont obligatoires que dans les zones à risques, déterminées par arrêté préfectoral.
Le diagnostic géotechnique et les diagnostics cités ci-dessus doivent alors être annexés à la promesse de vente ou compromis de vente, puis à l’acte de vente définitif.
Le coût du diagnostic géotechnique peut varier d’un diagnostiqueur à un autre, mais il faut compter environ 500 € pour une étude de sol préalable. Dans le cas d’un étude de sol de conception, requise par l’entreprise de construction, le coût du diagnostic peut avoisiner les 1.000 €. Comme toujours lors de la constitution du Dossier de diagnostic technique, il peut être judicieux de faire réaliser l’ensemble des diagnostics en une seule fois et par un même diagnostiqueur afin de bénéficier d’un forfait avantageux.
En revanche, dans le cas où l’acquéreur souhaiterait effectuer un diagnostic géotechnique dans une zone non couverte par l’obligation légale, la prise en charge des frais lui incombe.
La durée de validité du diagnostic géotechnique étant de 30 ans en l’absence de remaniement du sol, il n’est pas nécessaire de calculer le délai entre le diagnostic, le compromis et l’acte authentique de vente, comme cela peut être le cas pour des diagnostics aux durées de validité moindres. Le seul impératif est d’être en mesure de fournir l’étude des sols lors de la promesse ou compromis de vente, et bien sûr pour la signature de l’acte authentique de vente.
L’étude des sols est avant tout un diagnostic destiné aux professionnels du bâtiment afin qu’ils puissent adapter les techniques de construction selon le terrain à bâtir où se trouvera la maison individuelle prévue.
Pour autant, il peut être intéressant de connaître certains termes spécifiques afin de mieux comprendre le compte-rendu du diagnostiqueur : le risque de sécheresse désigne par exemple le phénomène de retrait et de gonflement des argiles, principale cause de lézardes et fissures sur les maisons individuelles. Les fondations, quant à elles, doivent être adaptées à la présence éventuelle de réserves d’eau (nappes phréatiques, sources) ou de vides souterrains (carrières, marnières, karsts). On parle également d’hétérogénéité des sols naturels (roches, moraines, couches compressibles) et des sols anthropiques, c’est-à-dire modifiés par l’homme (vestiges, drains).
En cas de doute, ou tout simplement pour satisfaire une curiosité bien naturelle quant à la nature du terrain en notre possession, il convient de demander des explications ou des conseils aux professionnels intervenant sur le terrain, qu’il s’agisse du diagnostiqueur ou de l’entreprise de construction.
